Con esta derogación, que entra en vigor en septiembre, se evita la limitación de tener que esperar dos años desde la fecha de fallecimiento del causante para convalidar la inscripción registral de los herederos no forzosos, dando vía libre a la venta de todo el producto inmobiliario derivado de las herencias de herederos no forzosos.
El Gobierno ha derogado el artículo 28 de la Ley Hipotecaria que, desde tiempos inmemoriales, se había convertido en un dolor de muelas para las agencias inmobiliarias, ya que establecía un plazo de dos años en que la venta de una vivienda del fallecido sin herederos forzosos no tenía efecto en el Registro de la Propiedad. Esto significaba que si alguien moría sin hijos y su casa la heredaban sus hermanos o herederos indirectos ,la venta posterior de esa vivienda no sería realmente del comprador hasta que transcurriera este periodo porque podía aparecer en el transcurso de esos dos años un hijo ilegítimo. Esta es un ley que venía asociada a las épocas de guerra o de colonización donde al cabo de un tiempo a esos soldados o a esos colonos les aparecía algún heredero fruto de sus aventuras en ultramar.
A partir del 3 de septiembre de este año el comprador de una vivienda heredada podrá estar tranquilo.
Con el estallido de la pandemia muchos compradores han mostrado interés en comprar una vivienda heredada afectada por este artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Pero muchas de estas operaciones no han salido adelante por el riesgo que conllevan para el comprador, ya que, si en los dos años posteriores a la compra le reclamase la propiedad el heredero forzoso, el comprador no podría negarse a devolverla. Pero a cambio, el comprador debería seguir pagando la hipoteca. A partir del 3 de septiembre de este año este artículo desaparecerá, tal y como se ha publicado en el BOE.
Y los bancos se han mostrado siempre reticentes a la hora de conceder hipotecas en este tipo de casos. "La posibilidad de que apareciera una persona con mejor derecho en la herencia que pudiera reclamarlo existía si quien heredó y pretendía vender no era heredero forzoso del propietario difunto, es decir, hijo, padre o esposo de éste, lo que suponía un riesgo para el comprador que no tendría plenamente garantizada su adquisición durante los dos años siguientes a dicho fallecimiento. La consecuencia de esa limitación legal, que mantenía en suspenso temporalmente el principio de fe pública registral en tales casos, era la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas ante el temor a perder la garantía hipotecaria", señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Con esta derogación, que entra en vigor en septiembre, según manifiesta el Secretario General y letrado de AMADEI, Jesús Manuel Martínez Caja, se evita la limitación de tener que esperar esos dos años desde la fecha de fallecimiento del causante para convalidar la inscripción registral de los herederos no forzosos, dando vía libre a la venta de todo el producto inmobiliario derivado de las herencias de herederos no forzosos.
Desde AMADEI recalcan que la derogación de este precepto es “oportunísima en estos tiempos azotados por la pandemia, en el que las herencias se han multiplicado exponencialmente y salen al mercado de venta buena parte de los inmuebles heredados”.
De este modo, se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas.
Fuente: Idealista