La venta de la Nuda Propiedad consiste en que el propietario de una vivienda (persona mayor) transmite la titularidad de su casa a cambio del cobro de una única cantidad y a la vez se reserva el derecho de continuar en el uso de su casa mientras viva.
¿Cómo vender la nuda propiedad de un inmueble y seguir viviendo en el hasta el final de mis días?
La Nuda Propiedad es el derecho al título de la propiedad. Con la venta de la Nuda Propiedad recibimos una cantidad importante de una sola vez, y si no vendemos el usufructo vitalicio continuaremos viviendo en nuestra casa para siempre, con las máximas garantías legales.
Debemos entender que el pleno dominio de un inmueble se divide en dos partes: el usufructo y la nuda propiedad. El primero es el derecho al uso del bien y el segundo, la propiedad en sí misma. Así pues, se puede vender la propiedad de una vivienda, pero no el derecho a usarla y disfrutarla de por vida.
Lo primero que debemos tener claro es que el vendedor de la nuda propiedad debe tener al menos 65 años, aunque la edad más habitual en este tipo de transacciones es de 75 años en adelante. Además, habitualmente estas operaciones están reservadas para inmuebles ubicados en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Bilbao, Valencia, Sevilla, Alicante o Las Palmas, y en polos turísticos como Marbella o Benidorm.
Otro de los factores que se debe tener en cuenta es que la venta de la nuda propiedad de la vivienda no se realiza a precios de mercado, sino con un descuento. La horquilla es amplia (la rebaja puede estar entre el 20% y el 60%, aproximadamente), dependiendo de la ubicación y características del inmueble, así como de la edad del vendedor y su esperanza de vida potencial. En términos generales, a mayor edad del propietario, menos es la rebaja que se aplica al precio y viceversa.
Por último, los expertos recuerdan que la transacción, al igual que una compraventa convencional, debe firmarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para evitar problemas futuros y conseguir todas las garantías legales.
Impuestos y obligaciones de pago.
La venta de la nuda propiedad de un inmueble supone una alteración patrimonial sujeta a IRPF. Por tanto, en caso de existir ganancia, ésta estaría sometida a tributación por dicho impuesto, salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención, como por ejemplo la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años.
En otras palabras, si se trata de la vivienda habitual, el vendedor estará exento de tributación el 100% de la posible ganancia patrimonial que esta transmisión genere, exención que se extiende a los contribuyentes con una dependencia severa.
En segundo lugar, está el pago de la plusvalía municipal al Ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda. Este ‘peaje fiscal’ es el de mayor relevancia en la operación y no puede evitarse. No obstante, una alternativa es negociar con el comprador para que sea él quien se haga cargo de liquidar este impuesto e incluir el acuerdo en la escritura para que la persona mayor no tenga que hacer frente a este gasto.
Cómo se reparten los gastos de la vivienda
Aunque la operación siempre está sujeta a la negociación y el acuerdo entre las partes, por regla general el usufructuario es quien se hace cargo de los gastos de suministros, las reparaciones ordinarias, el IBI y su parte del seguro del inmueble (contenido y responsabilidad civil)”.
En el caso del comprador de la nuda propiedad, “debería hacerse cargo de los gastos de comunidad (incluyendo posibles derramas), las reparaciones extraordinarias y su parte proporcional en el seguro del inmueble (continente)”.
Para más información no dudes en contactarnos y te asesoramos de todo lo relativo a esta gestión.
Fuente: Enmoziona Real Estate