La crisis de la vivienda solo acaba de empezar, España 'se está quedando sin viviendas'.

En España, la vivienda no es para los jóvenes y pronto puede que no sea para casi nadie, salvo los que ya la tienen. Los datos publicados en el informe 'España no es país para jóvenes' de Freemarket Intelligence Corporate son reveladores: el 65,9% de los jóvenes españoles con edades entre 18 y 34 años residen en el hogar familiar, 13 puntos más que en 2008 y 16 puntos por encima de la media de la Unión Europea. Del colectivo de jóvenes con edades comprendidas entre los 18 y los 34 años, solo un 12,5% residía en viviendas de alquiler, frente al 52,5% en Alemania, el 35,5% de Francia y el 20% de la UE-27. Además, este mismo informe señala que "se ha producido un descenso significativo de la deuda hipotecaria de los hogares jóvenes para adquirir vivienda principal, lo que refleja su menor posibilidad de acceder a la vivienda en propiedad". Ni compra ni alquiler. España se ha convertido en un país en el que los jóvenes no tienen acceso a la vivienda. Lo más grave es que lo peor, quizá, está todavía por llegar. ¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario y las políticas de vivienda para que se produzca este fenómeno?

La imparable subida del precio de los inmuebles (más de diez años subiendo) está viniendo acompañada de un auge aún mayor (en los últimos años) de los alquileres. La crisis de vivienda ha comenzado a notarse de forma más evidente desde 2022, cuando los precios se dispararon más de un 7%. Los índices de accesibilidad comenzaron a deteriorarse con mayor intensidad (entonces se necesitaban 6,7 años de renta para comprar una vivienda y ahora ya se necesitan 7,5 años).

Lo más preocupante es que esta crisis aún tiene recorrido. La falta de oferta en los puntos calientes, la escasez de vivienda nueva, el crecimiento demográfico, el aumento de los hogares por obligación o cambio de preferencias (los hogares unipersonales no paran de aumentar), modificaciones legislativas que dañan la oferta y la seguridad, la demanda reprimida (la espera de una bajada de tipos o algún movimiento), la incipiente bajada de los tipos (que calentará la demanda)… todos estos factores amenazan con agravar la escasez de vivienda y seguir impulsando los precios y los alquileres. El lado de la oferta está completamente obstruido.

Aunque parezca exagerado, España 'se está quedando sin viviendas'. Según los datos que maneja el Banco de España, el número de inmuebles residenciales lleva estancado en 25 millones desde antes de 2011 (las viviendas se deterioran, otras son demolidas, quedan inhabitables... y desaparecen del censo), mientras que la población no para de aumentar (ha crecido en casi dos millones desde entonces) y los hogares también. Los tres millones de viviendas vacías de las que todo el mundo habla simplemente están en lugares donde no hay demanda (lejos de las ciudades o en la España vaciada) o no están en condiciones de ser habitadas de forma inmediata. Las cuentas no salen.

Como suele ocurrir en todas las crisis, unos ganan (los agentes que poseen una 'cartera' rica en viviendas, mientras que otros pierden, los que quieren y todavía no tienen una vivienda). De una forma más clara: la gran víctima de esta crisis serán una vez más los jóvenes, que tendrán que enfrentarse a alquileres históricamente altos en el momento inicial de su carrera laboral (la que menos ingresos genera) o tendrán que comprar una vivienda históricamente cara sin tiempo de haber acumulado ahorro.

Un problema que se respira en la calle

En el mercado del alquiler la situación parece estar complicándose incluso más que en el de compra-venta, al menos si se atiende a lo que hay que pagar mes a mes por un inmueble en Madrid (donde ha subido un 18,5% interanual en agosto), Barcelona, Málaga o Sevilla. El precio del alquiler en España está subiendo a un ritmo históricamente elevado. En agosto, los alquileres presentaron su incremento interanual más alto en los últimos 18 meses, con una subida del 9,3%, según los datos de Fotocasa.

En las calles de las grandes ciudades se respira este problema. Se pueden ver notas pegadas a los retrovisores de los coches en las que jóvenes dan su nombre y número de teléfono en un intento desesperado por encontrar un alquiler en el barrio que desean. Este tipo de notas también se cuelan por debajo de las puertas de cualquier piso que sea sospechoso de entrar en el mercado del alquiler. Echar un vistazo a los portales de vivienda también es esclarecedor. Resulta casi imposible encontrar pisos en alquiler en los pueblos o ciudades que se encuentran en la periferia de Madrid o Barcelona por debajo de los 1.000 euros al mes. Hace solo cinco años nadie habría apostado a que un piso de segunda mano (80 metros cuadrados) pudiera alquilarse por más de 1.000 euros en Arganda del Rey, por ejemplo, un municipio a unos 30 kilómetros de Madrid.

¿Qué joven puede pagar ese precio? El resultado es un floreciente mercado de habitaciones, que como resultado está 'disfrutando' de un crecimiento disparatado de los precios. Con todo, alquilar una vivienda de dos dormitorios tiene un coste un 83% más elevado que la cuota hipotecaria a la que se debería hacer frente en caso de comprar la misma vivienda, aunque esta opción exige aportar a modo de entrada 48.480 euros, según un estudio publicado por el portal inmobiliario Idealista. En España, el precio medio para alquilar una vivienda de dos dormitorios se sitúa en 1.042 euros mensuales, mientras que la cuota hipotecaria para adquirir esa vivienda se sitúa en 570 euros mensuales, apunta en un comunicado.

Por el lado de la compra, aunque resulta más asequible mes a mes, el gran problema es la incapacidad de los jóvenes para pagar una entrada. El esfuerzo para adquirir una vivienda es relativamente alto. Según los datos que maneja el Banco de España se necesitan alrededor de 7,5 años de renta bruta para adquirir una vivienda, cuando en los años 80 solo eran necesarios 2,9 años. Este revela la dura realidad de la vivienda: su precio ha subido mucho más deprisa que los salarios. Pero lo que es peor, este indicador aún no está en máximos históricos (lo que revela que aún tiene recorrido al alza). En verano de 2007 alcanzó los 9,37 años, lo que revela que aún hay recorrido al alza, sobre todo si los tipos de interés siguen bajando y las familias comienzan a endeudarse en mayor medida para adquirir vivienda. La ilusión del crédito (hipotecas a muy largo plazo para pagar viviendas muy caras).

Con todo lo anterior, el economista Gonzalo Bernardos aseguraba hace unos días en un programa de televisión que lo peor está aún por llegar. El economista ha querido precisar más este augurio y ha asegurado que "2025 será una reedición de 2004, antes de que empezara la burbuja", asegurando que es muy probable que el precio suba con gran intensidad el próximo año. Este economista ofrece un argumento esclarecedor: la población española está creciendo cada año en más de 500.000 personas, mientras que apenas se construyen viviendas, ¿dónde se va a meter toda esa gente? Los hogares son cada vez más y la oferta de vivienda está casi congelada (hay que tener en cuenta todos esos inmuebles que siguen contabilizándose, pero realmente son inhabitables por deterioro).

Más piedras en el camino de la vivienda

Queda claro que los jóvenes que quieran acceder a una vivienda van a tener que sufrir y mucho. El mercado vive un desajuste histórico entre oferta y demanda, todo apunta a que el sector público en lugar de ayudar a reducir este 'fallo de mercado' (si se le puede llamar así, porque la vivienda es de los mercados más regulados), podría estar haciendo todo lo contrario. Así se desprende del informe de Freemarket Corporate Intelligence. Frente a los tímidos esfuerzos por agilizar los trámites relacionados con el desarrollo urbanístico, la medida estrella del Gobierno lo que hace es reducir la oferta de vivienda y desincentivar la inversión para nueva construcción.

Los expertos de este think tank señalan que "la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, elaborada por el Gobierno, aumenta la intervención de los poderes públicos en el mercado español de arrendamientos residenciales con la finalidad de facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda de alquiler con especial énfasis en aquellos con niveles de renta bajos, entre ellos, los jóvenes". Sin embargo, estos expertos creen que el impacto va a ser el opuesto. A todos los factores que están agravando la escasez de vivienda se le va a unir la intervención del sector público. "El Gobierno plantea una serie de iniciativas que tanto la ciencia económica como una abrumadora evidencia empírica han mostrado de manera abrumadora que producen efectos nocivos", aseguran los expertos de este think tank.

Entre las medidas de la nueva ley, los analistas de Freemarket destacan dos: primero, limitar la actualización del precio de los alquileres a un máximo del 2%; segundo, endurecer las condiciones para desahuciar a los inquilinos en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales. "Ambas medidas tienen consecuencias distintas a las perseguidas. Como enseña la teoría económica, el precio de equilibrio en cualquier mercado se alcanza cuando la oferta iguala a la demanda. Si el Gobierno o las autoridades competentes impiden ese ajuste, situando aquel por debajo del que fijaría el mercado, se genera de manera inexorable escasez del bien o servicio regulado. En el caso de los alquileres, eso se traduce en algo elemental: el número de personas demandantes de ese tipo de viviendas crece mientras el número de propietarios dispuestos a ofrecerlas se reduce", apuntan.

"El control de rentas introducido por el Gobierno afecta a la oferta de viviendas en alquiler a través de dos mecanismos. En el corto plazo, reduce su cantidad porque, en ese espacio temporal, el volumen existente en el mercado es una cantidad fija y parte de ella no sale al mercado o es retirada de él; en el largo, restringe los incentivos para la construcción de pisos o casas destinadas a ser arrendadas porque los beneficios derivados de esa inversión no resultan atractivos frente a los proporcionados por otras alternativas. El resultado es, ceteris paribus, ventajoso para quienes ya están arrendados, pero no lo es para quienes buscan una residencia. Esta será cara y escasa", sentencian los economistas de Freemarket.

Por otro lado, la experiencia hasta la fecha es que la congelación no ha conseguido contener la escalada de precios entre las viviendas reguladas. Pero lo que es peor "ha provocado un hundimiento de la disponibilidad de viviendas en alquiler (los anuncios de los alquileres de inmuebles regulados se han hundido un 40%). Mientras que los alquileres no regulados han visto como su demanda se ha disparado y con ello, los precios", sentencian desde Freemarket.

No se construye apenas vivienda

Raymond Torres, economista de Funcas, apunta en un informe publicado recientemente por Funcas que el gran problema a simple vista es de oferta. Es decir, por muchas ayudas o políticas de demanda que se aprueben, si no hay más vivienda el único resultado serán unos precios mayores (más billetes persiguiendo el mismo número de viviendas): "El elevado volumen de demanda latente que proviene de jóvenes que no pueden emanciparse, unido al incremento continuo de los precios, apunta a la escasez de oferta como principal escollo. Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, la construcción de inmuebles residenciales se ha expandido a un ritmo inferior al de la demanda. Desde 2015, se han iniciado una media de 75.000 viviendas cada año, frente a casi 120.000 nuevos hogares que se formaron anualmente durante el mismo periodo. Además, la oferta ha tendido a concentrarse en el segmento de la vivienda en propiedad, algo que perjudica especialmente a los jóvenes".

Torres halla cuál es la carencia principal de España en este sentido: "En efecto, según los datos de Eurostat, la disponibilidad de un parque de vivienda en alquiler abundante y a precios asequibles –vía de emancipación preferida de los jóvenes europeos– es sin duda la principal carencia en nuestro país. En el pasado, muchos jóvenes españoles podían permitirse adquirir una vivienda en propiedad, en un contexto de oferta pletórica y de crédito hipotecario abundante. A principios de los años 2000, casi seis de cada diez jóvenes residían en una vivienda en propiedad, frente a uno de cada cuatro que lo hacían sufragando un alquiler", sentencia el economista de Funcas.

Este experto apunta que en los países nórdicos y de Europa central, con un mercado del alquiler relativamente abundante, la inmensa mayoría de los jóvenes tienen acceso a una vivienda. "A la inversa, los jóvenes se enfrentan a dificultades para emanciparse cuando el parque de alquiler es estrecho, caso de España y otros países de Europa meridional". Ni compra ni alquiler para los jóvenes.

Además de la escasez de oferta, que es el principal problema, el mercado laboral español tampoco acompaña. Unos salarios relativamente bajos respecto al precio de la vivienda y el mercado laboral 'paralelo' en el que viven los jóvenes dificulta a esta cohorte de población el pago de un alquiler y mucho más la acumulación de ahorro para poder pagar una entrada.

Torres lo explica del siguiente modo: "Otro factor relevante es el mercado laboral. La tasa de paro juvenil de España –que se situaba en niveles cercanos a la media europea a principio de los 2000– se disparó tras la irrupción de la crisis financiera. La brecha se ha reducido durante el periodo expansivo, sin desaparecer: en 2022, la tasa de paro de los jóvenes de entre 25 y 29 años superó en 8,2 puntos porcentuales, la media de la UE, y para el colectivo de entre 20 y 24 años el diferencial se eleva hasta 13,3 puntos. Sin embargo, si bien el hecho de conseguir un puesto de trabajo facilita el acceso a una vivienda propia, este no parece ser el principal factor", sentencia Torres.

Como viene siendo habitual, mientras que en el diagnóstico del problema existe cierta unanimidad y coincidencia, a la hora de buscar soluciones aparecen las divergencias. Desde Funcas, Raymond Torres apuesta por la vivienda social con alquileres asequibles a través de diferentes fórmulas para levantarlas lo más rápido posible. Aunque esta vía tiene sus inconvenientes también, como es el elevado coste para un sector público ahogado por la deuda y el creciente coste de las pensiones, formado por una cohorte de población mucho más atractivo en términos electorales (da más votos subir las pensiones que construir vivienda pública).

"Basándonos a este diagnóstico, la solución habitacional pasa necesariamente por la elevación de la oferta, en especial en el segmento del alquiler. La inversión pública en vivienda social de alquiler es una opción, que se enfrenta, por una parte, a la necesidad de actuar con rapidez –algo que puede chocar con los procedimientos normativos establecidos– y, por otra parte, a las limitaciones presupuestarias de las administraciones", admite el economista de Funcas.

Sin embargo, los economistas de Freemarket no coinciden con esta solución y abogan por una mayor desregulación y liberalización que permita el crecimiento natural de la construcción de vivienda con el sector privado como motor principal. Estos expertos creen que la vivienda social puede ser una solución errónea porque termina generando guetos y otros efectos indeseados: "La razón de la dinámica de 'guetización' es muy sencilla. Por un lado, está su impacto negativo sobre la oferta de trabajo de las personas acogidas a los, llamémoslos, alquileres sociales. Estos se sitúan en un precio inferior al resultante del cruce de la oferta y de la demanda en un mercado libre, lo que crea incentivos para que sus "beneficiarios; las personas situadas en los niveles inferiores de renta se acomoden a esa situación y no tengan estímulos para salir de ella".

Aunque habitualmente se nos intente convencer de lo contrario, no existen soluciones fáciles ni mágicas para problemas complejos. Todo hace indicar que la crisis de la vivienda solo acaba de empezar. Esto no quiere decir que la tasa de variación de los precios de compra o alquiler vayan a presentar unas tasas de variación cada vez más altas, pero sí puede ser que aún le queden muchos años de subidas y que encontrar una vivienda que se adapte a las necesidades de los jóvenes sea cada vez más complicado.